Апартаменты в Москве: эпоха тотального дефицита — анализ рынка 2025 года
Рынок апартаментов в пределах старой Москвы переживает беспрецедентную трансформацию: предложение рухнуло до рекордно низких отметок, сформировав ситуацию острого дефицита. Парадоксальность текущего положения заключается в том, что историческое решение Конституционного суда о возможности регистрации в апартаментах, ожидаемо стимулировавшее спрос, совпало с катастрофическим сокращением доступного предложения. Специалисты компаний «Метриум» и ГК «Основа» рассмотрели детально, как изменилась структура рынка, какие сегменты пострадали сильнее всего и каковы перспективы на ближайшее будущее.
—————————————————————————————————
Все новостройки Москвы — https://novostroycity.ru/novostroiki
—————————————————————————————————
Масштаб сокращения: цифры, заставляющие задуматься
По данным аналитических подразделений компаний, объём доступных для покупки апартаментов достиг минимальной отметки за всю историю наблюдений. На текущий момент девелоперы предлагают всего 4 000 лотов — показатель, не фиксировавшийся с 2017 года. Динамика падения поражает своей стремительностью:
— за один год (с декабря 2024 по декабрь 2025) рынок сократился на 38 %;
— в конце 2024 года покупатели могли выбирать из 6 400 вариантов;
— исторический максимум пришёлся на конец 2018 года — тогда на рынке присутствовало свыше 11 000 апартаментов.
Такое резкое сжатие предложения создаёт предпосылки для серьёзного пересмотра ценовых ожиданий как покупателей, так и инвесторов.
Сегмент «эконом» и «комфорт»: почти исчезновение
Наиболее драматичные изменения произошли в массовом сегменте, где апартаменты классов «стандарт» и «комфорт» потеряли более половины своего присутствия. Количественные показатели демонстрируют следующую картину:
— сокращение на 55 % — с 2 200 до 1 000 лотов;
— минимальный уровень с начала 2021 года (тогда было 758 объектов);
— пик предложения наблюдался в начале 2023 года — 3 500 апартаментов;
— текущая доля сегмента в общем объёме массовых новостроек Москвы составляет лишь 11 %.
Подобное обвальное сокращение свидетельствует о том, что массовый сегмент апартаментов находится на грани исчезновения, оставляя покупателей перед ограниченным выбором.
———————————————————————————————————
Новостройки бизнес класса — https://anydom.ru/novostroyki-biznes-klassa
———————————————————————————————————
Бизнес‑класс: устойчивое, но тревожное снижение
Сегмент бизнес‑класса, хотя и демонстрирует более стабильную динамику, также не избежал негативного тренда. За 2025 год предложение в этом сегменте сократилось на 22 %, опустившись до отметки в 2 500 лотов. Это значение является минимальным с середины 2022 года. Для контекста:
— в конце 2017 года на рынке присутствовало почти 6 000 объектов бизнес‑класса;
— сегодня апартаменты занимают 12 % в структуре предложения данного сегмента.
Несмотря на сокращение, бизнес‑класс сохраняет относительную устойчивость, однако тенденция к уменьшению предложения вызывает опасения относительно долгосрочной перспективы.
Премиум и элитные апартаменты: новые минимумы
Высокобюджетные сегменты также оказались подвержены общему тренду сокращения предложения:
Премиум‑класс:
— падение на 37 % за год (с 475 до 301 лота);
— текущий показатель незначительно превышает антирекорд третьего квартала 2025 года (259 объектов);
— доля апартаментов в премиуме составляет 4 %.
Элит и делюкс:
— сокращение на 39 % (с 353 до 217 лотов);
— повторение минимумов конца 2025 года;
— исторический максимум зафиксирован весной 2020 года — 1 200 лотов;
— текущая доля сегмента — 11 %.
Эти цифры подчёркивают, что дефицит затронул все ценовые категории, не оставив ни одного сегмента без потерь.
———————————————————————————————————
Жилой квартал «Мичуринский парк» — https://michurinskiypark.ru
———————————————————————————————————
Спрос: неравномерное распределение и будущие ожидания
Анализ спроса в 2025 году выявил неравномерность распределения сделок по сегментам:
— массовый сегмент: 2 400 договоров долевого участия (ДДУ);
— бизнес‑класс: 1 900 ДДУ;
— премиум‑класс: всего 23 ДДУ;
— элит‑класс: 56 ДДУ.
Такая диспропорция указывает на то, что основной интерес сосредоточен в более доступных сегментах, тогда как высокобюджетный рынок остаётся вялым.
Прогнозы: дефицит как драйвер роста цен
Эксперты рынка сходятся во мнении, что решение Конституционного суда станет катализатором спроса во всех нишах. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», подчёркивает:
«Когда средняя стоимость квадратного метра в жилых новостройках превышает 800 000 рублей, ключевым преимуществом апартаментов становится их доступность при сопоставимом уровне качества. Например, в нашем проекте Nametkin Tower в ЮЗАО цена начинается от 388 000 рублей за квадратный метр, что существенно ниже рыночных цен на квартиры аналогичного уровня».
Основные прогнозы включают:
— Рост цен в высокобюджетном сегменте — легализация регистрации приведёт к постепенному выравниванию стоимости апартаментов с ценами на квартиры.
— Увеличение спроса в массовом сегменте — возможность получения прописки может стать решающим фактором для многих покупателей.
— Исчерпание текущего запаса — при ежемесячной реализации около 350 апартаментов, имеющиеся 4 000 лотов будут распроданы в течение полутора лет.
— Отсутствие наращивания предложения — город фактически прекратил согласование строительства новых объектов данного формата.
Заключение: рынок на пороге трансформации
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», резюмирует:
«Апартаменты доказали свою жизнеспособность как альтернатива жилью, предлагая оптимальное сочетание цены и локации. Юридическое признание их статуса даст мощный импульс спросу, особенно на фоне стабилизации ипотечных ставок. Однако главным фактором будущего роста цен остаётся физическое отсутствие предложения. Рынок вступил в фазу тотального дефицита».
Таким образом, текущий дефицит апартаментов в Москве не только формирует предпосылки для роста цен, но и ставит перед девелоперами и покупателями новые вызовы. В условиях ограниченного предложения и растущего спроса апартаменты могут стать одним из самых востребованных форматов жилья в ближайшие годы, особенно после полной интеграции их правового статуса в систему жилищного рынка.
