Развитие формата Built-to-Suit на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
Built-to-Suit (BTS) — это схема строительства недвижимости под конкретные требования арендатора или покупателя. Заказчик задаёт технические параметры, а девелопер строит объект с нуля, после чего стороны заключают длительный договор аренды или купли-продажи. В отличие от спекулятивного строительства, где объекты создаются под средний спрос, BTS обеспечивает точное соответствие помещения нуждам бизнеса и гарантированного клиента для девелопера.
В России формат стал массовым в последние 3–4 года, особенно на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн-торговли. В западной Европе BTS давно используется в складской и производственной недвижимости. В Петербурге и Ленобласти к марту 2026 года 20% складских площадей — это BTS-проекты. С 2019 года объём BTS-сделок сильно вырос, особенно благодаря маркетплейсам, которые за 3 года заключили сделки на 592 тыс. м2, превзойдя предыдущие 8 лет.
Однако значительная часть BTS-складов была переориентирована на спекулятивные из-за пересмотра планов крупных ритейлеров и онлайн-операторов, что привело к избытку предложения и замедлению роста арендных ставок. Также изменилась структура сделок: если в 2023 году BTS-контракты были арендатными, то в 2024–2025 годах преобладают сделки купли-продажи из-за высокой ключевой ставки.
В офисном сегменте BTS не получил широкого распространения из-за ограниченного числа клиентов и высокой стоимости нестандартных проектов. В Москве существуют сервисные операторы, которые берут на себя строительство и эксплуатацию, но в Петербурге такой формат развит слабо.
Производственный сегмент становится главным направлением для BTS: компании требуют специфических условий — грузоподъёмное оборудование, высокая нагрузка на пол, особые температурные режимы и значительный объём энергоресурсов. При этом спрос на небольшие арендные площади и крупные специализированные объекты формируют уникальный профиль рынка. Качество существующих площадей оставляет желать лучшего, поэтому чаще выбирают собственное строительство с поддержкой региональных властей.
Роль девелопера в производственных BTS-проектах расширяется: он помогает формировать техническое задание, рассчитывать стоимость и искать баланс между требованиями заказчика и экономикой проекта.
