Правовое регулирование и практика использования эскроу-счетов в индивидуальном домостроении в России

С момента введения схемы эскроу в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) в России прошёл чуть более года. По данным Артура Хафизова, генерального директора ООО «Маленький Токио», лишь небольшая часть подрядчиков — около 6,9 тысячи — используют этот механизм, заключая договора подряда на строительство домов, что составляет небольшой процент от общего объёма ИЖС. В основном эскроу применяется при льготной ипотеке.

Эскроу-счета существенно увеличивают стоимость дома — примерно на 30% — из-за необходимости застройщиков привлекать банковское проектное финансирование с процентами и дополнительными расходами на сопровождение сделки, что перекладывается на покупателя. В результате многие крупные компании предпочитают строить дома на собственные средства и продавать готовое жилье.

Рынок постепенно цивилизуется: «серые» застройщики уходят в тень, работая нелегально, что повышает риски для заказчиков. Тем не менее, опасения по поводу массового потребительского экстремизма не подтвердились — случаи шантажа и конфликтов остаются единичными.

Главной сложностью остаётся отсутствие обязательных стандартов по проектной документации, приемке домов и строительному контролю в ИЖС. Закон не требует полной проектной документации, что осложняет экспертизу и ответственность застройщиков. В отрасли разрабатываются стандарты, но пока они носят рекомендательный характер.

Эксперты единодушны в важности привлечения технического надзора на всех этапах строительства — от проектирования до сдачи дома. Ведётся практика цифровой фиксации строительства видеонаблюдением, что повышает прозрачность и качество.

На 2026 год участники рынка ожидают умеренного роста с возможным снижением ключевой ставки ЦБ, что может оживить спрос, однако рекомендуют аккуратно вести финансовую политику и накапливать резервы. Перспективы зависят от развития регионов, инвестиционной привлекательности и инфраструктуры.